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江山万里,长篇小说《黄河高歌》和中篇小说《碧波仙子》发表在起点中文网,《马传军诗词集》发表在时代诗歌网等。诗歌《颂歌献给中国共产党》在《建党伟业》(编委成员)“建党九十周年诗词、书画、论文大赛”中,荣获“优秀作品奖”,并被授予“见证建党九十周年功勋人物”荣誉称号。《春之歌》在“当代国学精英大辞典征文大赛”中,荣获“一等奖”,并被授予“当代国学精英”荣誉称号。《纪念五四运动和五四青年节》在“第四届瀚渊杯”全球汉诗联盟大赛中,荣获“一等奖”,并被授予“2012年度诗学标兵”荣誉称号等。业余时间爱好文学创作。

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【引用】中国房地产市场中还有多少韭菜可以接盘?  

2016-06-22 16:44:33|  分类: 经济论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【引用】中国房地产市场中还有多少韭菜可以接盘?

2016-06-22 14:16:54  第一财经日报(上海)    

(原标题:房地产市场还有多少韭菜跑步接盘?)

世间常有匪夷所思的现象,中国的房地产市场专治各种不服,但2000年金融史上没有什么能逃得过常识。

无论是新常态还是供给侧改革之说,无不要求去产能、去库存、去杠杆,但在实际的经济运行中,美林时钟被转给了电风扇。中国经济最应该去杠杆的是谁?显然就是房地产。


房地产市场还有多少韭菜跑步接盘?

图1:房地产市场的杠杆向个人购房者转移,风险正向居民转移

但现实很讽刺,最应去杠杆的市场,恰恰仍在加杠杆。房地产吸纳了大量的银行信贷和表外融资。房价还在涨,地王还在频频出现。为何是这样,无非都是买房的人在托底。从这几年的购房贷款增长占比看,实质上是移杠杆,正向个人购房者转移,风险正向居民转移。

牛熊交易室统计显示,2014年四季度以来,房地产市场上,房贷开始大跃进,自2014年9月底央行为首的官方拯救房地产市场以来,2014年4季度购房贷款占居民中长期贷款比例顿时从3季度55%飙升至85%,一直到2015年底期间该数据未曾低过76%。也就是说,80%左右的居民借贷都是用于买房了。


房地产市场还有多少韭菜跑步接盘?

表1:房贷大跃进

2016年以来房贷继续大跃进,5月信贷大增9855亿,居民部门买房成为推动信贷规模增长的主要力量。但5月住宅销售额同比增速达53.4%,较上4月有所放缓,且6月以来继续放缓。


房地产市场还有多少韭菜跑步接盘?

图2:房地产市场火爆推动居民加杠杆买房

牛熊交易室认为现在有一个很紧迫的问题,房地产市场加杠杆还有多少空间?居民部门加杠杆还有多少空间?说得更通俗些,房地产市场中还有多少韭菜可接盘?

6月中旬,社科院国家金融与发展实验室披露了对我国债务水平的最新估算。2015年底,全社会杠杆率上升至249%,较2014年增加近14个百分点。

华创证券宏观研究团队估算,2016年底居民部门的杠杆率将攀升至44%左右。主要是在火爆楼市的带动下,2016年前5个月居民户新增贷款2.24万亿元,全年破4万亿应是大概率事件。以GDP增长6.5%估算,2016年底居民部门杠杆率将攀升至44%左右。


44%的杠杆率意味着什么?如果简单的横向对比,44%的居民部门杠杆率远低于发达国家的平均水平,但在同等发展水平的国家中并不低。

此外,如将民间借贷包括在内,根据西财CHFS的估算,2013年民间借贷规模GDP占比约16%,其中以借款买房为主。据此推算,包含民间借贷在内的居民部门杠杆率或达到55%左右,已逼近新加坡、日本等国水平。

这也就是说,居民部门加杠杆的空间也是很有限的,从5月住宅销售额同比增速放缓看,包括6月以来继续放缓看,当前的加杠杆也是不可持续的。

当接盘的韭菜变少时,房价还能飞多久?这就好比2015年6月股市的新增投资者开户数,一定是领先于市场先见顶的。经济频道


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